Dr. ALBERT KRÖLLS Rechtsanwaltskanzlei 

Widerruf von Immobiliendarlehen

Aktueller Stand der Rechtsprechung zum "Widerrufsjoker" (26.11.2020)

Das Widerrufsrecht für Altverträge, die im Zeitraum von 2002 bis zum 10.06.2010 abgeschlossen wurden, ist am 21.06.2016 - bis auf wenige Ausnahmen - erloschen. Für Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt ab dem 21.03.2016 erlischt das Widerrufsrecht spätestens 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch wenn die Widerrufsinformation fehlerhaft ist oder Angaben hierzu im Vertrag fehlerhaft sind oder ganz unterblieben sind.

Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt im Zeitraum vom 11.06.2010 bis 20.03.2016 werden hingegen von der gesetzlichen Neuregelung nicht erfasst. Für diese Verträge gilt deshalb  weiterhin ein im Prinzip „ewiges“ Widerrufsrecht.  Solche Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt ab dem 11.06.2010 weisen  eine erhebliche Fehlerquote auf.

 

Die Entdeckung zahlreicher neuer Widerrufssachverhalte bei Darlehensverträgen aus diesem Zeitraum hat dazu geführt, dass der „Widerrufsjoker“ als rechtlicher Hebel für Darlehensnehmer, sich aus der rechtlichen Bindung an Darlehensverträge aus Hochzinszeiten zu befreien, weiterhin von hoher Aktualität ist.

Dies gilt freilich nur sehr bedingt für die sogen. Kaskadenverweisung, die der EuGH in einem vielbeachteten Urteil vom 26.03.2020 als unzulässigen Verstoß gegen die Europäische Verbraucherschutzrichtlinie gewertet hatte.  Das Urteil des EuGH hatte der BGH nur wenige Tage später mit zwei einschlägigen Entscheidungen ins Leere laufen lassen. Der Vorrang, den der BGH dort der nationalen Rechtsprechung vor den Vorgaben der Europäischen Verbraucherschutzrichtlinie einrämut, muss freilich nicht unbedingt das letzte Wort in dieser Sache gewesen sein. Vgl. dazu die Ausführungen in meinem Anwaltstipp bei anwalt.de vom 27.04.2020 "BGH bremst EuGH-Urteil aus."

Die einschlägigen Fehler in Darlehensverträgen, auf denen die aktuell aussichtsreichen Widerrufsmöglichkeiten beruhen, dokumentiert der  folgende Überblick:

 

 

 1. Das Schlüsselwort in der Widerrufsinformation: die "zuständige Aufsichtsbehörde“

 

Auf Grundlage des BGH-Urteils vom 22. November 2016 – XI ZR 434/15 - ist eine höchst positive Entwicklung zu Gunsten der Darlehennehmer mit Neuverträgen im Abschlusszeitraum vom 11.06.2010 bis 21.03.2016 eingetreten, in  deren Widerrufsbelehrung der Beginn des Fristenlaufes davon abhängig gemacht wird, dass der Darlehensnehmer über die für die Bank zuständige Aufsichtsbehörde (in der Regel "Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)" informiert worden ist. Die fragliche Widerrufsbelehrung sieht wie folgt aus:

 

Widerrufsinformation

 

Widerrufsrecht

 

Der Darlehensnehmer kann seine Vertragserklärung innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer die Pflichtangaben nach § 492 Absatz 2 BGB  (z. B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages, Angabe der für die Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat. (…)

 

Der Darlehensnehmer hat alle Pflichtangaben erhalten, wenn sie in der für den Darlehensnehmer bestimmten Ausfertigung seines Antrags oder in der für den Darlehensnehmer bestimmten Ausfertigung der Vertragsurkunde oder in einer für den Darlehensnehmer bestimmten Abschrift des Antrags oder der Vertragsurkunde enthalten sind und dem Darlehensnehmer eine solche Unterlage zur Verfügung gestellt worden ist. Über in den Vertragstext nicht aufgenommene Pflichtangaben kann der Darlehensnehmer nachträglich in Textform informiert werden, die Widerrufsfrist beträgt dann einen Monat. Der Darlehensnehmer ist mit den nachgeholten Pflichtangaben nochmals auf den Beginn der Widerrufsfrist hinzuweisen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an (…)

 

Aufgrund der erwähnten BGH-Entscheidung (bestätigt durch Urteil vom 04.07.2017 - BGH IX ZR 741/16)  hängt die Frage der Widerrufbarkeit derartiger Darlehensverträge entscheidend davon ab, ob das Kreditinstitut  im Rahmen des individuellen Vertrages die zuständige Aufsichtsbehörde mit  deren Anschrift  tatsächlich  genannt hat. Hat die Bank diese Angabe unterlassen, hat dies zur Konsequenz, dass die 14-Tagefrist nicht in Gang gesetzt worden ist und der Darlehensvertrag auch noch zum jetzigen Zeitpunkt  im Prinzip ohne Befristung widerrufen werden kann.

 

Für die Wirksamkeit der Unterrichtung ist ausreichend, wenn die Angabe der vermeintlichen Pflichtangabe der zuständigen Aufsichtsbehörde im Rahmen der dem Vertrag (als Anlage) beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) erfolgt, nicht jedoch  die Angabe im  „Europäischen Standardisierten  Merkblatt" (ESM). (so OLG Frankfurt, Urteil vom  11.04.2017 - 25 U 110/16; OLG Karlsruhe, Urteil v. 14.03.2017 – 17 U 204/15)

 

Insbesondere die Sparkassen haben  das entsprechende Formular bundesweit flächendeckend verwandt. In den von unserer  Kanzlei geprüften Verträgen  konnte bislang in keinem einzigen Fall im Rahmen des eigentlichen Vertragstextes oder der AGB der  erforderliche Hinweis auf die zuständige Aufsichtsbehörde aufgefunden werden. Dieser Sachverhalt eröffnet sehr gute Aussichten, mit Unterstützung eines Fachanwaltes mit den betroffenen Kreditinstituten außergerichtliche Verhandlungen mit dem Ziel einer Neukonditionierung derartiger Darlehensverträge aufzunehmen.

 

Dies gilt bundesweit insbesondere für die Darlehensverträge der Sparkassen, insbesondere der Hamburger Sparkasse aber auch zahlreicher Sparkassen im Hamburger Umland und im norddeutschen Raum wie bspw. der Sparkasse Harburg-Buxtehude, Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg, der Sparkasse Hannover sowie der  Hannoverschen Volksbank, ferner auch Swiss-Life, BHW-Bausparkasse, Kreissparkasse Köln und R + V Versicherung, Sparkasse Neuwied, Sparkasse Siegen.  Die genannten Institute haben insbesondere in den Jahren 2010 bis 2013 vielfach derartige widerrufbarer Darlehensverträge abgeschlossen. Gleiches gilt für Darlehensverträge der Deutschen Bank Privat- und Geschäftskunden AG und der DSL.

 

In letzter Zeit sind in derartigen Konstellationen unter Bezugnahme auf das BGH-Grundsatzurteil insbesondere vor dem Hamburger Landgericht mehrere einschlägige Urteile gegen die Hamburger Sparkasse ergangen (LG Hamburg, Urteil v. 26.07.2017 - 331 O 420/16, LG Hamburg, Urteil v. 25.10.2107 - 325 O 345/16), ebenso gegen die Sparkasse Harburg- Buxtehude (LG Hamburg 303 O 109/17).

 

 

Fiktive Nachholung der Pflichtangabe  "Aufsichtsbehörde" auf (Jahres)Kontoauszug

 

Einzelne Sparkassen wie etwa die Hamburger Sparkasse haben den untauglichen Versuch unternommen, „klammheimlich“ die unterlassene Angabe der Aufsichtsbehörde nachzuholen, indem sie diese Angabe kommentarlos auf Kontoauszügen der Darlehensnehmer platzieren. Dieser Versuch, eine rechtswirksame Nachholung zu fingieren, ist bereits im Ansatz zum Scheitern verurteilt. Denn  die Widerrufsfrist wird gem. § 492 Abs. 6, S. 4 BGB nur unter der Voraussetzung in Gang gesetzt,  dass gleichzeitig über die in diesen Fällen maßgebliche neue Widerrufsfrist von einem Monat nach Erhalt der nachgeholten Angaben aufgeklärt wird. Die HASPA hat  vor einigen Monaten nicht unerwartet im Rahmen eines von unserer Kanzlei eingeleiteten Schlichtungsverfahrens bei der Schlichtungsstelle des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes in einem derartigen Falle eingelenkt und ihre Bereitschaft bekundet, den streitgegenständlichen Kreditvertrag auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus umzuschulden. In einem weiteren von uns durchgeführten Schlichtungsverfahren ist  eine positive Entscheidung zugunsten der betroffenen Darlehensnehmer ergangen. Der Schlichterspruch vom 01.09.2017 (Az.: 1160/2017 – M116) ist der von uns vertretenen Rechtsauffassung  gefolgt und hat die Nachholung der Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde wegen des fehlenden Hinweises auf die einmonatige Widerrufsfrist für die Nachinformation für unwirksam erklärt.

 

Nunmehr ist das lange erwartete erste einschlägige Urteil gegen die  HASPA ergangen: LG Hamburg,  Urteil vom 23.04.2018 – 318 O 341/17. Damit dürfte der Weg endgültig frei sein, auch ohne Absicherung durch eine Rechtsschutzversicherung bei einer solchen Konstellation einen Widerruf durchzusetzen. Die HASPA verschließt sich jedenfalls nach unseren Erfahrungen nicht länger gegenüber anwaltlich vertretenen Darlehensnehmern der Aufnahme von Vergleichsverhandlungen.

 

 

Die „zuständige Aufsichtsbehörde“ bei ING-DiBa und Münchener Hypo-Bank

 

Eine besonders erfolgsträchtige Variante dieser Widerrufsbelehrung beinhalten die im fraglichen Zeitraum von der ING-DiBa abgeschlossenen Immobiliendarlehensverträge.

 

Bei der beispielhaften Auflistung von Pflichtangaben, die die Bank gegenüber dem Darlehensnehmer erfüllen muss, damit die Widerrufsfrist zu laufen beginnt, nennt die ING-DiBa unter anderem die „für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde“. Unabhängig davon, dass die für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde keine Pflichtangabe bei Immobiliendarlehensverträgen darstellt, existiert eine solche für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde nicht. Vielmehr gibt es nur eine für die Banken zuständige Aufsichtsbehörde.  Somit ist der ING-DiBa die Benennung einer solchen Aufsichtsbehörde, die für den Beginn des Fristlaufs laut Belehrungstext zwingend erforderlich ist, überhaupt nicht möglich. Rechtsfolge: Die Widerrufsfrist für den Darlehensnehmer beginnt zu keinem Zeitpunkt.

 

Dasselbe Formular hat nach einem Bericht der IG Widerruf im fraglichen Zeitraum von Juni 2010 bis 2011 auch die Münchener Hypothekenbank verwendet.

 

2. Unzureichende Angabe zum Adressaten des Widerrufs: Postfach statt ladungsfähiger Anschrift

Das KG Berlin hat  in einem Hinweisbeschluss vom 04.03.2019  (8 U 74/17) entschieden, dass die Angabe einer Postfach-Anschrift in der Widerrufsbelehrung unzureichend ist und die Widerrufsfrist nicht in Gang setzt. Eine Postfach-Anschrift ist keine ladungsfähige Anschrift. Vielmehr ist die Angabe einer (Haus)anschrift mit Straße, Hausnummer und Postleitzahl erforderlich.

 

 

Der Beschluss ist in einem Verfahren ergangen, das einen Darlehensvertrag der DKB-Bank aus dem Jahre 2011 betraf. Derselbe Fehler findet sich auch in zahlreichen Verträgen der DSL Bank, der Commerzbank und einer Reihe von Sparkassen.

 

 

Wie kürzlich bekannt geworden ist, hat ein anderer Senat des KG Berlin in einem Hinweisbeschluss vom 30.04.2019 (4 U 195/16)  die gegenteilige Rechtsauffassung  vertreten.Gleichwohl macht ein Widerruf auch ohne über eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung zu verfügen, durchaus Sinn. Nach den uns vorliegenden Informationen lässt sich die DKB bei anwaltlich vertretenen Darlehensnehmern  auf außergerichtliche Vergleichsverhandlungen ein und bietet bei noch laufenden Verträgen eine Umschuldung mit einem reduzierten Zinssatz an.

 

 

Für rechtsschutzversicherte Darlehensnehmer folgender Hinweis: Bei streitiger Rechtslage ist Versicherungsschutz zu gewähren, wenn eine gleichrangige Erfolgswahrscheinlichkeit dafür besteht, dass der Versicherungsnehmer in einem Prozess mit seinem Rechtsstandpunkt obsiegen wird. Diese Voraussetzung ist hier gegeben, wenn wie hier zwei Senate eines Oberlandesgerichts zu der relevanten Streitfrage eine gegenteilige Auffassung vertreten.

 

 

3. Bindung des Fristlaufes an die Bedingung der Erfüllung der Pflichten gem. § 312 g BGB a.F.

 

Die Entscheidung des BGH vom 04.06.2019  (Az. XI ZR 331/17) hat für viele Darlehensnehmer eine neue Möglichkeit eröffnet, ihre ab dem 11.06.2010 abgeschlossenen Kreditverträge zu widerrufen. Dies betrifft Fälle, in denen die Bank im Rahmen der Widerrufsinformation den Beginn der Widerrufsfrist davon abhängig gemacht hat, dass der Darlehensgeber „seine Pflichten aus § 312g Absatz 1 Satz 1 BGB (…) erfüllt hat.“

 

§ 312g  BGB a. F. Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr

(1) Bedient sich ein Unternehmer zum Zwecke des Abschlusses eines Vertrags über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen der Telemedien (Vertrag im elektronischen Geschäftsverkehr), hat er dem Kunden angemessene, wirksame und zugängliche technische Mittel zur Verfügung zu stellen, mit deren Hilfe der Kunde Eingabefehler vor Abgabe seiner Bestellung erkennen und berichtigen kann, die in Artikel 246 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche bestimmten Informationen rechtzeitig vor Abgabe von dessen Bestellung klar und verständlich mitzuteilen, den Zugang von dessen Bestellung unverzüglich auf elektronischem Wege zu bestätigen und die Möglichkeit zu verschaffen, die Vertragsbestimmungen einschließlich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Vertragsschluss abzurufen und in wiedergabefähiger Form zu speichern.

Dieser Passus gilt allerdings nur auf Geschäfte, die im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossen werden. Ein Vertragsabschluss auf dem Wege des "elektronischen Geschäftsverkehrs" liegt nur dann vor, wenn das Geschäft ausschließlich online geschlossen wird. Dies allerdings kommt bei Immobilienkreditverträgen so gut wie niemals vor. Obwohl seit Juni 2010 die rechtliche Möglichkeit besteht, auch Darlehensverträge im elektronischen Geschäftsverkehr zu schließen, werden in aller Regel Immobiliardarlehensverträge nach wie vor im Wege der eigenhändigen Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch die Vertragsparteien insbesondere den Darlehensnehmer abgeschlossen. Die eigenhändige Unterzeichnung auch nur eines Vertragspartners jedoch hat zur Folge, dass der Vertrag nicht unter die Vorschriften des elektronischen Geschäftsverkehrs fällt.

 

 

Dementsprechend hat der BGH in der erwähnten Entscheidung die Verwendung einer derartigen Klausel im Rahmen der Widerrufsinformation eines nicht im elektronischen Geschäftsverkehr abgeschlossenen Immobiliendarlehensvertrags als Widerspruch zur maßgeblichen Rechtslage erklärt. Der Umstand, dass der Beginn der Widerrufsfrist an die Erfüllung einer Bedingung gebunden wurde, die mangels des Vorliegens eines im elektronischen Geschäftsverkehrs abgeschlossenen Vertrages objektiv gar nicht erfüllbar ist, hat zur Konsequenz, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt wurde und somit derartige Darlehensverträge auch zum jetzigen Zeitpunkt noch widerrufbar sind. Entweder, weil der fragliche  Passus die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsinformation begründet oder aber die Nichterfüllung dieser vom Darlehensgeber selbstauferlegten nichterfüllbaren Verpflichtung dazu führt, dass die Widerrufsfrist nicht in Lauf gesetzt wird.

Nach den uns vorliegenden Informationen betrifft dies insbesondere  Kreditverträge der Genossenschaftsbanken (Sparda-Banken, Volks- und Raiffeisenbanken, PSD-Banken)

 

Vor dem Hintergrund des auf ein historisches Rekordtief gesunkenen Immobilienzinsniveaus beinhaltet die Entscheidung des BGH ein enormes Sparpotenzial für Verbraucher. Denn sie können mit einem erfolgreichen Widerruf aus einem laufenden teuren Darlehen aussteigen und einen neuen Immobilienkredit zu Zinsen von teilweise unter einem Prozent abschließen oder aber bei vorzeitiger Ablösung des Kredites (im Falle eines Verkaufs der Immobilie) die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

 

 

4. Fehlende Erteilung der vermeintlichen Pflichtangabe „Einhaltung des Kündigungsverfahrens“

 

Dasselbe gilt, wenn das Kreditinstitut in der Widerrufsinformation den Fristbeginn von der Information über das bei der Kündigung einzuhaltende Verfahren abhängig macht, aber im Vertrag diese Information nicht oder nur unzureichend erteilt, beispielsweise wenn nur über die Kündigungsrechte der Bank nicht aber die Kündigungsrechte des Darlehensnehmers informiert wird (so in Verträgen der Nordrheinischen Ärzteversorgung)

 

 

 

5. Fehlende Angabe von Anzahl und Fälligkeitszeitpunkt der (monatlichen) Darlehensraten

 

Diese Angabe ist  eine Pflichtangabe gem. Art. 247  EGBGB  a. F. § 6  Abs. 1  Nr. 1,   § 9 Abs. 1,  § 3 Abs. 1, Nr. 7. Die  Konsequenz bei Fehlen von Pflichtangaben: Die Widerrufsfrist wird nicht in Lauf gesetzt. Dieser Fehler finden sich in Verträgen einer Reihe von Kreditinstituten insbesondere der DSL-Bank und der Bausparkasse Mainz.

Standardbeispiel: Der Vertrag beinhaltet lediglich die Angabe, dass die Raten monatlich zu zahlen sind, ohne den genauen Zeitpunkt der Fälligkeit - bspw. am Monatsanfang oder am Monatsende - zu benennen.

Fehlervariante in Darlehensverträgen der Evangelischen Darlehensgenossenschaft eG aus dem Jahre 2013 mit der Vereinbarung der endfälligen Tilgung des Darlehens wurde "vergessen", die Höhe der monatlich zu entrichtenden Zinsen anzugeben.

 

 

6. Verzicht auf den Zugang der Annahmeerklärung der Bank in Schriftform

 

In zahlreichen insbesondere von der Deutschen Bank Privat- und Geschäftskunden AG  im Zeitraum vom 11.06.2010 bis 20.03.2016 abgeschlossenen Darlehensverträgen findet sich im unmittelbaren Anschluss an die Widerrufsinformation  folgender Passus:

 

"Verzicht auf den Zugang der Annahmeerklärung der Bank in Schriftform"

 

 Dort wird dem Verbraucher eine Unterschrift abgenommen, mit der er darauf verzichtet, dass ihm die Deutsche Bank eine Ausfertigung des von ihr gegengezeichneten Darlehensvertrages zukommen lässt.

 

Die Verwendung dieser Klausel eröffnet dem Darlehensnehmer deshalb eine Widerrufsmöglichkeit, weil gemäß § 495 Abs. 2 Nr. 2 BGB in der Fassung vom 11.06.2010 die Widerrufsfrist nicht vor Vertragsschluss zu laufen beginnt.   

 

Das Landgericht Ravensburg hat mit  2 Urteilen vom 02.04.2019 (2 O 335/18) und vom 18.02.2020 (2 O 299/19) entschieden, dass aufgrund dieser Regelung der Darlehensnehmer  nicht in Erfahrung bringen könne, an welchem Tag der Darlehensvertrag tatsächlich zustande kam. In der Konsequenz könne der Darlehensnehmer damit auch nicht wissen, wann die Widerrufsfrist zu laufen beginnt Rechtsfolge: die Widerrufsfrist hat wegen dieses Fehlers nicht zu laufen begonnen. Zwischenzeitlich ist eine ablehnende Entscheidung des LG Dortmund vom 03.07.2020 (3 O 300/19) bekanntgeworden. Zumindest für rechtsschutzvesicherte Darlehensnehmer eine hinreichend erfolgsträchtige Widerrufsoption.

 

8. Fehlende Angaben zu  Zusatzleistungen, insbesondere der Pflicht zum Abschluss einer Gebäudeversicherung

Obliegt dem Darlehensnehmer gegenüber der Bank die Obliegenheit zum Abschluss einer Gebäudeversicherung, die etwa durch die AGB der Bank begründet werden kann, so muss  gemäß Art. 247 §§ 8, 9 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 EGBGB a.F. ein ausdrücklicher Hinweis auf eine solche Verpflichtung auch in der eigentlichen Vertragsurkunde selbst enthalten sein. Das Fehlen dieser gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangabe führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht zu Laufen beginnt und deshalb solche Darlehensverträge auch nach Jahren noch widerrufen werden können. Deshalb sah sich in zwei einschlägigen Gerichtsverfahren vor dem LG Freiburg bzw. dem LG Karlsruhe die BB-Bank  aufgrund einer dementsprechenden richterlichen Einschätzung genötigt,  Vergleichen zu Gunsten der Darlehensnehmers zuzustimmen. Mittlerweise ist eine gleichlautende Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 30.06.2017 (I – 17 U 244/ 16   Rz. 57/58) bekannt geworden, auf die sich betroffene Darlehensnehmer mit guten Erfolgschancen berufen können.  Hingegen hat das OLG Frankfurt in einem Beschluss vom 21.12.2018 (23 U 82/18) die gegenteilige Auffasung vertreten. Von daher ist zumindest für rechtsschutzversicherte Darlehennehmer der Widerruf bei dieser Fallkonstellation eine hinreichend erfolgversprechende Option.

Diese Ausführungen gelten sinngemäß auch für anderweitige Zusatzleistungen, zu denen sich der Immobiliardarlehensnehmer  gegenüber der Bank verpflichtet, insbesondere die Verpflichtung zum Abschluss anderer Versicherungen, eines Kontoführungsvertrages oder des Erwerbes von Genossenschaftsanteilen. Fehlen solche Angaben im Darlehensvertrag, begründet sich daraus ein Widerrufsrecht.

 

9. Unzulässige Sammelbelehrungen zu  verbundenen Geschäften – wenn keine verbundenen Geschäfte vorliegen

In der Widerrufsinformation finden sich „Besondere Hinweise“ und/oder erweiterte Belehrungen in den Widerrufsfolgen über „verbundene Geschäfte“ oder „angegebene Geschäfte“, obwohl solche Geschäfte nicht vorliegen (regelmäßig liegen solche Geschäfte, insbesondere Verbundgeschäfte, nicht vor). Solche Sammelbelehrungen, die für Altverträge noch erlaubt gewesen sind, sind für Verträge, die ab dem 30.07.2010 geschlossen wurden, aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr zulässig und begründen die Fehlerhaftigkeit der erteilten Widerrufsinformation (vgl. BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – XI ZR 66/16; BGH, Urteil vom 21.02.2017 – XI ZR 467/15; OLG München, Urteil vom 09.11.2017 – 14 U 465/17).

 

 

Typischer Beispielfall ist die Verknüpfung zwischen einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag. Ein verbundener Vertrag liegt nämlich nur unter der Voraussetzung vor, dass  der Darlehensvertrag zur Finanzierung des Bausparvertrages dient, aber nicht umgekehrt. Dient wie in der Regel die Ansparung aus dem Bausparvertrag dazu, das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt zu tilgen, liegt kein verbundener Vertrag im Sinne von § 358 BGB vor. Wird gleichwohl eine Belehrung zu den rechtlichen Konsequenzen von verbundenen Verträgen erteilt, so liegt darin ein Fehler, der den Widerruf begründet.

 

Dieser Fehler findet sich insbesondere in Darlehensverträgen der Förde Sparkasse, der Sparkasse Werra-Meißner, der Sparkasse Düren und der Badenia Bausparkasse.

 

 

 

 

10.  Verwendung eines nicht mehr gültigen Vertragsformulars - Spardabank + Commerzbank

Die Spardabank Baden-Württemberg sowie die Commerzbank haben in Darlehensverträgen mit Abschlusszeitpunkt nach dem 10.06.2010 versehentlich  ein für einen vorhergehenden Zeitraum  gültiges Formular für die Widerrufsbelehrung verwandt.

Textauszug:

 

Widerrufsbelehrung für Verbraucherdarlehensverträge

 

Widerrufsrecht

 

Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen (einem Monat)¹ ohne Angaben von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt  einen Tag nachdem Ihnen

 

-  ein Exemplar dieser Widerrufsbelehrung und

 

- die Vertragsurkunde, Ihr schriftlicher Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder Ihres Vertragsantrags

 

zur Verfügung gestellt wurden. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.

 

 Der Widerruf ist zu richten an:

 

 

Dementsprechend dürften sich in zahlreichen Parallelfällen gute Erfolgsaussichten für die betroffenen Darlehensnehmer eröffnen.

 

11. Neue Widerrufsoption für Fernabsatz-Immobiliendarlehensverträge aus dem Zeitraum 02.11.2002 - 10.06.2010

 

Das OLG Köln hat durch ein Urteil vom 17. 09. 2019 (I - 4 U 109/18) eine neue Widerrufsoption für Kreditverträge abgeschlossen im Zeitraum vom 02.11.2002 bis zum 10. 06. 2010 eröffnet. Entscheidende Voraussetzung: der Darlehensvertrag ist als sogenanntes Fernabsatzgeschäft abgeschlossen worden. Ein solches Fernabsatzgeschäft liegt dann vor, wenn der Kunde den Darlehensvertrag geschlossen hat, ohne eine Filiale der Bank aufzusuchen, also wenn der Vertragsabschluss ausschließlich auf dem Postweg, per Fax oder per Internet erfolgt ist. Dies ist bei Darlehensverträgen der DSL und auch der INGDIBA sowie der DKB der absolute Regelfall.

 

Hat die Bank bei Fernabsatzgeschäften die Vorgaben der seinerzeit gültigen BGB-Informationspflichten-Verordnung (BGB-InfoVO) nicht erfüllt, können derartige Darlehensverträge auch noch heutzutage widerrufen werden. Für diese Konstellation gilt der vom Gesetzgeber zum 21.06 2016 verfügte Ausschluss des Widerrufes für Altdarlehensverträge aus dem Zeitraum von 2002 bis Juni 2010 nämlich nicht. Der Ausschluss des Widerrufsrechtes gem. Art. 229 § 38  Abs. 3 EGBGB greift vielmehr nur in Fällen, in denen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erteilt worden ist.

 

Einen relevanten Verstoß gegen die BGB-Informationspflichten-Verordnung hat das erwähnte Urteil des OLG Köln nunmehr für einen 2007 abgeschlossenen Darlehensvertrag der DSL-Bank festgestellt. Eine Regelung in der BGB-Informationspflichten-Verordnung sah nämlich vor, dass die Informationen über die vertraglichen Kündigungsregeln in einer hervorgehobenen und deutlich gestalteten Form mitzuteilen sind. Diese Verpflichtung hat die DSL verletzt, weil sie die diesbezügliche Information zwar in ihren „Finanzierungsbedingungen“ erteilt hat, nicht aber in der gesetzlich vorgeschriebenen Form. Dieser Formfehler hat zur Folge, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Lauf gesetzt worden ist und der Darlehensvertrag deshalb auch noch im Jahre 2016 widerrufen werden konnte.

 

Das Urteil des OLG Köln bietet somit zahlreichen Kunden insbesondere der DSL, die einen Immobiliendarlehensvertrag im Zeitraum von 2002 bis zum 10.06.2010 im Wege des Fernabsatzgeschäftes abgeschlossen haben, die Möglichkeit, sich nachträglich von ihrem Darlehensvertrag zu lösen.

Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung ohne Widerruf

Das Urteil des OLG Frankfurt vom 01.07.2020 

 

Eine bislang kaum beachtete erfolgsträchtige Möglichkeit für Darlehensnehmer, sich gegen Ansprüche auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VfE)  zur Wehr zu setzen bzw. die Rückzahlung einer bereits gezahlten VfE durchzusetzen, ohne den Darlehensvertrag widerrufen zu müssen, ist durch ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt a. M. vom 01.07.2020 (Az.: 17 U 810/19) in den Fokus der öffentlichen Berichterstattung geraten.

 

Der Sachverhalt

Das OLG Frankfurt hatte die Commerzbank zur Rückzahlung der von einem Darlehensnehmer entrichteten VfE   von über 20.000 € für zwei im November 2016 abgeschlossene und 2018 im Zuge der Veräußerung der Immobilie vorzeitig abgelöste Immobiliendarlehensverträge verurteilt. Das Urteil stützt sich auf die Feststellung, dass die Commerzbank den Darlehensnehmer im Rahmen des Darlehensvertrags nicht hinreichend klar und nachvollziehbar über die Berechnungsweise der VfE informiert habe.  Die rechtliche Grundlage für den Rückzahlungsanspruch liegt in der ab dem 21.03.2016 für Immobiliendarlehensverträge gültigen Vorschrift des  § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Gemäß dieser Vorschrift ist im Falle der vorzeitigen Zurückzahlung des Darlehens der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn „im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

 

Der Darlehensvertrag, über den das OLG Frankfurt entschieden hat, beinhaltete den folgenden Passus:

„7. Voraussetzungen und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens (…)

Zunächst ermittelt die Bank unter Berücksichtigung etwa vertraglich vereinbarter Sondertilgungsrechte wann und in welcher Höhe Zahlungen vom Darlehensnehmer zu entrichten gewesen wären, wenn das Darlehen fortgeführt worden wäre. In einem weiteren Schritt ermittelt die Bank, welchen Betrag sie zum vorgesehenen Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung anlegen muss, damit der Bank der vereinbarte Betrag zum vorgesehenen vertraglichen Fälligkeitstermin der jeweiligen ausstehenden Rate zur Verfügung stehen würde. Dabei differenziert die Bank wie folgt: Soweit Pfandbriefe mit entsprechenden fristen-kongruenten Laufzeiten vorhanden sind, legt die Bank für die Verzinsung des vorzeitig zurückgezahlten Darlehenskapitals die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zugrunde. Die Summe der so ermittelten Anlagebeträge abzüglich des noch nicht zurückgezahlten Darlehensbetrages stellt die Ausgangssumme der Vorfälligkeitsentschädigung dar“

 

Das OLG Frankfurt gründete seine Feststellung einer unzureichenden Information darauf, dass es die Commerzbank unterlassen habe, darüber aufklären, wie die Berechnung erfolgt, wenn Hypothekenbriefe nicht vorhanden sind wie bpsw. im Falle unterjähriger Laufzeiten.

 

Anwendungsbereich des Urteils

Das Urteil des OLG Frankfurt betrifft zwar unmittelbar lediglich Immobiliendarlehensverträge der Commerzbank, die das betroffene Vertragsformular durchgängig verwendet hat. Allerdings enthalten auch die Verträge einer Reihe anderer Kreditinstitute unklare Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. So ergab eine Stichprobe der IG Widerruf, dass mit Ausnahme der Unicredit/Hypovereinsbank  sowohl bei Sparkassen, Volksbanken, als auch bei INGDIBA, DSL Bank, Sparda und der Deutschen Bank Fehler in den einschlägigen Informationen zu finden sind.

 

Weitere einschlägige Fehlerquellen:

 Es exstieren eine Reihe weiterer Fehler, die möglicherweise gemäß der Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung entfallen lassen können, z.B.:

Fehlinformation über das Kündigungsrecht bei Verträgen mit längerer Zinsbindung als 10 Jahren

 

In vielen Verträgen findet sich die Information, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen dürfen. Dies trifft jedoch dann nicht zu, wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Derartige  Darlehen sind vielmehr gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist  von 6 Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann  entsprechend nur bis zum erstmöglichen Kündigungstermin berechnen.

Renditen von Pfandbriefen

 Verträge von Genossenschaftsbanken enthalten mitunter den Hinweis, dass für die Berechnung des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ maßgeblich sind, z.B. von Bundesanleihen. Gemäß BGH-Rechtsprechung sind hingegen die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe anzusetzen.

 

Sondertilgung

 Teilweise fehlt in Kreditverträgen auch der Hinweis, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte oder eine Ratenerhöhung zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung meist deutlich niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung.

 Einer Bank nutzt es in solchen Fällen nichts, wenn sie die Entschädigung bei der Ablösung des Kredites gleichwohl korrekt berechnet. Derartige Informationsfehler im Darlehensvertrag kann die Bank später nicht mehr heilen. Wenn die Angaben über die Berechnung der VfE  unzureichend sind, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Zusammenfassung:

 Dementsprechend lässt sich festhalten, dass von der Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB alle Darlehensnehmer profitieren können, bei denen folgende Voraussetzungen gegeben sind

• Abschluss der Immobilienfinanzierung als Verbraucher (gilt nicht für Unternehmerdarlehen) mit Abschlusszeitpunkt ab dem 21.03.2016.
• gilt entsprechend auch, wenn eine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt wurde oder eine solche von der Bank verlangt wird.
• Der Vertrag enthält einen unklaren oder fehlerhaften Hinweis zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung  bzw. eine Fehlinformation über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder eine unzureichende Angabe zur Vertragslaufzeit.
• Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte noch nicht oder erst nach dem 31.12.2016. Verjährungsfrist seit Zahlung der VfE (3 Jahre zum Jahresende) Beispiel: Zahlung der VfE 01.07.2017 - Verjährungseintritt 31.12.2020

 

Hinweise zum rechtlichen Vorgehen

Da die Commerzbank gegen das Urteil des OLG Frankfurt Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingelegt hat, ist allerdings vorläufig nicht damit zu rechnen, dass die Banken sich bei dieser speziellen Fallkonstellation auf außergerichtliche Verhandlungen einlassen werden, die ohnehin nur Aussicht auf Erfolg haben, wenn diese von einem fachlich versierten Anwalt geführt werden. Die anwaltlich betreute Durchsetzung des Widerrufs kann zunächst nur Darlehensnehmern empfohlen werden, die über eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung verfügen.  Darlehensnehmer ohne Rückendeckung einer Rechtsschutzversicherung, bei denen die vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens ansteht, sollten jedoch zur Wahrung ihrer Rechte eine VfE lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen.

Verstoß gegen Kreditwürdigkeitsprüfung führt ebenfalls zum Verlust der VfE

Auch ein Verstoß gegen die nach § 505a BGB erforderliche Kreditwürdigkeitsprüfung kann  Erfolg bringen, denn ein solcher Verstoß führt nach § 505 d Abs. 1 Satz 3 BGB zum Verlust der Vorfälligkeitsentschädigung für den Darlehensgeber.

 

Rechtliche Handlungsperspektiven des Darlehensnehmers

 

Der Widerruf des Kreditvertrages oder die Rückforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung sind freilich alles andere als  Selbstläufer. Insbesondere die erfolgreiche Geltendmachung des Widerrufsrechts setzt vielmehr eine hieb- und stichfeste rechtliche Begründung voraus, die von einem fachlich versierten Anwalt verfasst werden sollte. Denn inzwischen gibt es eine umfangreiche differenzierte Rechtsprechung zu diesem Themenkreis, bei der die Umstände des jeweiligen Einzelfalles ein große Rolle spielen. Welche von den Banken verwendeten Klauseln in Widerrufsbelehrungen im Einzeln den rechtlichen Anforderungen entsprechen, ist teilweise umstritten. Die gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Belehrung haben im Laufe der letzten 10 Jahre mehrfache Änderungen erfahren.Der Teufel steckt also auch hier im juristischen Detail.

 

 

Nach unseren Erfahrungen lenken die Banken jedoch bei einer rechtlich fundierten Begründung des Widerrufs in aller Regel ein. Mit anwaltlicher Hilfe können in vielen Fällen Vereinbarungen über eine Anpassung der Zinskonditionen bzw. über eine Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung getroffen werden, ohne dass eine gerichtliche Auseinandersetzung um die Wirksamkeit des Widerrufes geführt werden muss.

 

Unser Angebot für Sie:

 

 

Wir prüfen bundesweit im Wege einer kostenlosen Erstberatung  Ihren Immobiliendarlehensvertrag im Hinblick auf einen  Widerruf bzw. die Möglichkeit der Vermeidung oder Rückforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung auch ohne Darlehenswiderruf. Dies gilt aber grundsätzlich nur noch für solche Verträge, die ab dem 11.06.2010 abgeschlossen worden sind.

 

 

Bei Altverträgen im Abschlusszeitraum von November 2002 bis zum 10.06.2010 hingegen ist das Widerrufsrecht aufgrund einer gesetzlichen Neuregelung am 21.06.2016 erloschen in allen Fällen, in denen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Wir bitten also, von der Übersendung solcher Altverträge Abstand zu nehmen. Es sei denn, der Widerruf ist noch rechtzeitig vor dem Stichtag 21.06.2016 (vorsorglich) vom Darlehensnehmer gegenüber der Bank erklärt worden oder aber der Widerruf des Altvertrages insbesondere mit der DSL-Bank soll auf die Nichterfüllung von Informationspflichten nach der BGB-InfoVO gestützt werden. (s. Erläuterungen unter Nr. 11 der Fehlerliste)

 

Sollte die Prüfung ergeben, dass hinreichende Erfolgsaussichten bestehen, übernehmen wir anschließend gerne Ihre anwaltliche Vertretung gegenüber der Bank.

 

Die Kosten für die anwaltliche Ausübung Ihres Widerrufsrechts und die außergerichtliche Vertretung gegenüber der Bank fallen in der Regel  gegenüber dem bestehenden Zinseinsparpotenzial nicht ins Gewicht. Gerne geben wir Ihnen hierfür auf Anfrage eine detaillierte Kosteninformation.

 

Falls Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, klären wir für Sie die Kostenübernahme. In der Regel sind die Rechtsschutzversicherungen aber erst eintrittspflichtig, sobald die Bank die Anerkennung der Widerrufs abgelehnt hat.

Betroffene Darlehensnehmer werden ausdrücklich davor gewarnt, auf eigene Faust den Widerruf gegenüber ihrer Bank zu erklären. In aller Regel nämlich pflegen die Banken derartige Versuche mit standardisierten Ablehnungsschreiben ins Leere laufen zu lassen. Darüber hinaus bergen derartige Laieninitiativen die große Gefahr, dass dadurch vielfach irreparable Fehler begangen werden, die später auch mit anwaltlicher Unterstützung nicht mehr behoben werden können. Davon ist dringend abzuraten, zumal von vielen Kanzleien so auch von uns die Möglichkeit angeboten wird, die außergerichtliche Vertretung gegenüber der Bank auf der Basis einer Erfolgshonorarvergütung zu übernehmen.

 

Sie können  uns einfach und unbürokratisch unter Angabe Ihrer Kontaktdaten  die entsprechenden Darlehensverträge am besten als PDF-Datei per E-Mail an  ra-dr-kroells@email.de  oder per Fax an 03212-1023458 bzw. 040-880 981 55 mit der Bitte um Prüfung zusenden. Hierdurch entstehen Ihnen keinerlei Kosten. Die gegenwärtige Bearbeitungsdauer für eine kostenfreie Vorprüfung beträgt 48 Stunden.

Zu Fragen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung  wird empfohlen:
https://www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net/.