Widerruf von Immobiliendarlehen

Aktueller Stand der Rechtsprechung zum "Widerrufsjoker" (24.05.2021)

Das Widerrufsrecht für Altverträge, die im Zeitraum von 2002 bis zum 10.06.2010 abgeschlossen wurden, ist am 21.06.2016 - bis auf wenige Ausnahmen - erloschen. Für Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt ab dem 21.03.2016 erlischt das Widerrufsrecht spätestens 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch wenn die Widerrufsinformation fehlerhaft ist oder Angaben hierzu im Vertrag fehlerhaft sind oder ganz unterblieben sind.

Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt im Zeitraum vom 11.06.2010 bis 20.03.2016 werden hingegen von der gesetzlichen Neuregelung nicht erfasst. Für diese Verträge gilt deshalb  weiterhin ein im Prinzip „ewiges“ Widerrufsrecht.  Solche Darlehensverträge mit Abschlusszeitpunkt ab dem 11.06.2010 weisen  eine erhebliche Fehlerquote auf.

 

Die Entdeckung zahlreicher neuer Widerrufssachverhalte bei Darlehensverträgen aus diesem Zeitraum hat dazu geführt, dass der „Widerrufsjoker“ als rechtlicher Hebel für Darlehensnehmer, sich aus der rechtlichen Bindung an Darlehensverträge aus Hochzinszeiten zu befreien, weiterhin von hoher Aktualität ist.

Dies gilt freilich nur sehr bedingt für die sogen. Kaskadenverweisung, die der EuGH in einem vielbeachteten Urteil vom 26.03.2020 als unzulässigen Verstoß gegen die Europäische Verbraucherschutzrichtlinie gewertet hatte.  Das Urteil des EuGH hatte der BGH nur wenige Tage später mit zwei einschlägigen Entscheidungen ins Leere laufen lassen. Der Vorrang, den der BGH dort der nationalen Rechtsprechung vor den Vorgaben der Europäischen Verbraucherschutzrichtlinie einrämut, muss freilich nicht unbedingt das letzte Wort in dieser Sache gewesen sein. Vgl. dazu die Ausführungen in meinem Anwaltstipp bei anwalt.de vom 27.04.2020 "BGH bremst EuGH-Urteil aus."

Die einschlägigen Fehler in Darlehensverträgen, auf denen die aktuell aussichtsreichen Widerrufsmöglichkeiten beruhen, dokumentiert der  folgende Überblick:

 

 

 1. Das Schlüsselwort in der Widerrufsinformation: die "zuständige Aufsichtsbehörde“

 

Auf Grundlage des BGH-Urteils vom 22. November 2016 – XI ZR 434/15 - ist eine höchst positive Entwicklung zu Gunsten der Darlehennehmer mit Neuverträgen im Abschlusszeitraum vom 11.06.2010 bis 21.03.2016 eingetreten, in  deren Widerrufsbelehrung der Beginn des Fristenlaufes davon abhängig gemacht wird, dass der Darlehensnehmer über die für die Bank zuständige Aufsichtsbehörde (in der Regel "Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)" informiert worden ist. Die fragliche Widerrufsbelehrung sieht wie folgt aus:

 

Widerrufsinformation

 

Widerrufsrecht

 

Der Darlehensnehmer kann seine Vertragserklärung innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer die Pflichtangaben nach § 492 Absatz 2 BGB  (z. B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages, Angabe der für die Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat. (…)

 

Der Darlehensnehmer hat alle Pflichtangaben erhalten, wenn sie in der für den Darlehensnehmer bestimmten Ausfertigung seines Antrags oder in der für den Darlehensnehmer bestimmten Ausfertigung der Vertragsurkunde oder in einer für den Darlehensnehmer bestimmten Abschrift des Antrags oder der Vertragsurkunde enthalten sind und dem Darlehensnehmer eine solche Unterlage zur Verfügung gestellt worden ist. Über in den Vertragstext nicht aufgenommene Pflichtangaben kann der Darlehensnehmer nachträglich in Textform informiert werden, die Widerrufsfrist beträgt dann einen Monat. Der Darlehensnehmer ist mit den nachgeholten Pflichtangaben nochmals auf den Beginn der Widerrufsfrist hinzuweisen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an (…)

 

Aufgrund der erwähnten BGH-Entscheidung (bestätigt durch Urteil vom 04.07.2017 - BGH IX ZR 741/16)  hängt die Frage der Widerrufbarkeit derartiger Darlehensverträge entscheidend davon ab, ob das Kreditinstitut  im Rahmen des individuellen Vertrages die zuständige Aufsichtsbehörde mit  deren Anschrift  tatsächlich  genannt hat. Hat die Bank diese Angabe unterlassen, hat dies zur Konsequenz, dass die 14-Tagefrist nicht in Gang gesetzt worden ist und der Darlehensvertrag auch noch zum jetzigen Zeitpunkt  im Prinzip ohne Befristung widerrufen werden kann.

 

Für die Wirksamkeit der Unterrichtung ist ausreichend, wenn die Angabe der vermeintlichen Pflichtangabe der zuständigen Aufsichtsbehörde im Rahmen der dem Vertrag (als Anlage) beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) erfolgt, nicht jedoch  die Angabe im  „Europäischen Standardisierten  Merkblatt" (ESM). (so OLG Frankfurt, Urteil vom  11.04.2017 - 25 U 110/16; OLG Karlsruhe, Urteil v. 14.03.2017 – 17 U 204/15). Erst recht nicht, wie erst jüngst in einem gegen die Hamburger Sparkasse ergangenen Urteil des LG Hamburg vom 05.03.2021 (318 O 27/20) bestätigt, die Nennung der Aufsichtsbehörde im Preis- und Leistungsverzeichnis des Kreditinstituts.

 

Insbesondere die Sparkassen haben  das entsprechende Formular bundesweit flächendeckend verwandt. In den von unserer  Kanzlei geprüften Verträgen  konnte bislang in keinem einzigen Fall im Rahmen des eigentlichen Vertragstextes oder der AGB der  erforderliche Hinweis auf die zuständige Aufsichtsbehörde aufgefunden werden. Dieser Sachverhalt eröffnet sehr gute Aussichten, mit Unterstützung eines Fachanwaltes mit den betroffenen Kreditinstituten außergerichtliche Verhandlungen mit dem Ziel einer Neukonditionierung derartiger Darlehensverträge aufzunehmen.

 

Dies gilt bundesweit insbesondere für die Darlehensverträge der Sparkassen, insbesondere der Hamburger Sparkasse aber auch zahlreicher Sparkassen im Hamburger Umland und im norddeutschen Raum wie bspw. der Sparkasse Harburg-Buxtehude, Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg, der Sparkasse Hannover sowie der  Hannoverschen Volksbank, ferner auch Swiss-Life, BHW-Bausparkasse, Kreissparkasse Köln und R + V Versicherung, Sparkasse Neuwied, Sparkasse Siegen.  Die genannten Institute haben insbesondere in den Jahren 2010 bis 2013 vielfach derartige widerrufbarer Darlehensverträge abgeschlossen. Gleiches gilt für Darlehensverträge der Deutschen Bank Privat- und Geschäftskunden AG und der DSL.

 

In letzter Zeit sind in derartigen Konstellationen unter Bezugnahme auf das BGH-Grundsatzurteil insbesondere vor dem Hamburger Landgericht mehrere einschlägige Urteile gegen die Hamburger Sparkasse ergangen (LG Hamburg, Urteil v. 26.07.2017 - 331 O 420/16, LG Hamburg, Urteil v. 25.10.2107 - 325 O 345/16), ebenso gegen die Sparkasse Harburg- Buxtehude (LG Hamburg 303 O 109/17).

 

 

Fiktive Nachholung der Pflichtangabe  "Aufsichtsbehörde" auf (Jahres)Kontoauszug

 

Einzelne Sparkassen wie etwa die Hamburger Sparkasse haben den untauglichen Versuch unternommen, „klammheimlich“ die unterlassene Angabe der Aufsichtsbehörde nachzuholen, indem sie diese Angabe kommentarlos auf Kontoauszügen der Darlehensnehmer platzieren. Dieser Versuch, eine rechtswirksame Nachholung zu fingieren, ist bereits im Ansatz zum Scheitern verurteilt. Denn  die Widerrufsfrist wird gem. § 492 Abs. 6, S. 4 BGB nur unter der Voraussetzung in Gang gesetzt,  dass gleichzeitig über die in diesen Fällen maßgebliche neue Widerrufsfrist von einem Monat nach Erhalt der nachgeholten Angaben aufgeklärt wird. Die HASPA hat  vor einigen Monaten nicht unerwartet im Rahmen eines von unserer Kanzlei eingeleiteten Schlichtungsverfahrens bei der Schlichtungsstelle des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes in einem derartigen Falle eingelenkt und ihre Bereitschaft bekundet, den streitgegenständlichen Kreditvertrag auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus umzuschulden. In einem weiteren von uns durchgeführten Schlichtungsverfahren ist  eine positive Entscheidung zugunsten der betroffenen Darlehensnehmer ergangen. Der Schlichterspruch vom 01.09.2017 (Az.: 1160/2017 – M116) ist der von uns vertretenen Rechtsauffassung  gefolgt und hat die Nachholung der Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde wegen des fehlenden Hinweises auf die einmonatige Widerrufsfrist für die Nachinformation für unwirksam erklärt.

 

Bereits 2018 ist das lange erwartete erste einschlägige Urteil gegen die  HASPA ergangen: LG Hamburg,  Urteil vom 23.04.2018 – 318 O 341/17. Damit wurde der Weg endgültig frei, auch ohne Absicherung durch eine Rechtsschutzversicherung bei einer solchen Konstellation einen Widerruf durchzusetzen. Die HASPA verschließt sich jedenfalls nach unseren Erfahrungen nicht länger gegenüber anwaltlich vertretenen Darlehensnehmern der Aufnahme von Vergleichsverhandlungen.

 

 

Die „zuständige Aufsichtsbehörde“ bei ING-DiBa und Münchener Hypo-Bank

 

Eine besonders erfolgsträchtige Variante dieser Widerrufsbelehrung beinhalten die im fraglichen Zeitraum von der ING-DiBa abgeschlossenen Immobiliendarlehensverträge.

 

Bei der beispielhaften Auflistung von Pflichtangaben, die die Bank gegenüber dem Darlehensnehmer erfüllen muss, damit die Widerrufsfrist zu laufen beginnt, nennt die ING-DiBa unter anderem die „für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde“. Unabhängig davon, dass die für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde keine Pflichtangabe bei Immobiliendarlehensverträgen darstellt, existiert eine solche für den Darlehensnehmer zuständige Aufsichtsbehörde nicht. Vielmehr gibt es nur eine für die Banken zuständige Aufsichtsbehörde.  Somit ist der ING-DiBa die Benennung einer solchen Aufsichtsbehörde, die für den Beginn des Fristlaufs laut Belehrungstext zwingend erforderlich ist, überhaupt nicht möglich. Rechtsfolge: Die Widerrufsfrist für den Darlehensnehmer beginnt zu keinem Zeitpunkt.

 

Dasselbe Formular hat nach einem Bericht der IG Widerruf im fraglichen Zeitraum von Juni 2010 bis 2011 auch die Münchener Hypothekenbank verwendet.

 

2. Unzureichende Angabe zum Adressaten des Widerrufs: Postfach statt ladungsfähiger Anschrift

Das KG Berlin hat  in einem Hinweisbeschluss vom 04.03.2019  (8 U 74/17) entschieden, dass die Angabe einer Postfach-Anschrift in der Widerrufsbelehrung unzureichend ist und die Widerrufsfrist nicht in Gang setzt. Eine Postfach-Anschrift ist keine ladungsfähige Anschrift. Vielmehr ist die Angabe einer (Haus)anschrift mit Straße, Hausnummer und Postleitzahl erforderlich.

 

 

Der Beschluss ist in einem Verfahren ergangen, das einen Darlehensvertrag der DKB-Bank aus dem Jahre 2011 betraf. Derselbe Fehler findet sich auch in zahlreichen Verträgen der DSL Bank, der Commerzbank und einer Reihe von Sparkassen.

 

 

Wie kürzlich bekannt geworden ist, hat ein anderer Senat des KG Berlin in einem Hinweisbeschluss vom 30.04.2019 (4 U 195/16)  die gegenteilige Rechtsauffassung  vertreten.Gleichwohl macht ein Widerruf auch ohne über eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung zu verfügen, durchaus Sinn. Nach den uns vorliegenden Informationen lässt sich die DKB bei anwaltlich vertretenen Darlehensnehmern  auf außergerichtliche Vergleichsverhandlungen ein und bietet bei noch laufenden Verträgen eine Umschuldung mit einem reduzierten Zinssatz an.

 

 

Für rechtsschutzversicherte Darlehensnehmer folgender Hinweis: Bei streitiger Rechtslage ist Versicherungsschutz zu gewähren, wenn eine gleichrangige Erfolgswahrscheinlichkeit dafür besteht, dass der Versicherungsnehmer in einem Prozess mit seinem Rechtsstandpunkt obsiegen wird. Diese Voraussetzung ist hier gegeben, wenn wie hier zwei Senate eines Oberlandesgerichts zu der relevanten Streitfrage eine gegenteilige Auffassung vertreten.

 

 

3. Bindung des Fristlaufes an die Bedingung der Erfüllung der Pflichten gem. § 312 g BGB a.F.

 

Die Entscheidung des BGH vom 04.06.2019  (Az. XI ZR 331/17) hat für viele Darlehensnehmer eine neue Möglichkeit eröffnet, ihre ab dem 11.06.2010 abgeschlossenen Kreditverträge zu widerrufen. Dies betrifft Fälle, in denen die Bank im Rahmen der Widerrufsinformation den Beginn der Widerrufsfrist davon abhängig gemacht hat, dass der Darlehensgeber „seine Pflichten aus § 312g Absatz 1 Satz 1 BGB (…) erfüllt hat.“

 

§ 312g  BGB a. F. Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr

(1) Bedient sich ein Unternehmer zum Zwecke des Abschlusses eines Vertrags über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen der Telemedien (Vertrag im elektronischen Geschäftsverkehr), hat er dem Kunden angemessene, wirksame und zugängliche technische Mittel zur Verfügung zu stellen, mit deren Hilfe der Kunde Eingabefehler vor Abgabe seiner Bestellung erkennen und berichtigen kann, die in Artikel 246 § 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche bestimmten Informationen rechtzeitig vor Abgabe von dessen Bestellung klar und verständlich mitzuteilen, den Zugang von dessen Bestellung unverzüglich auf elektronischem Wege zu bestätigen und die Möglichkeit zu verschaffen, die Vertragsbestimmungen einschließlich der Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Vertragsschluss abzurufen und in wiedergabefähiger Form zu speichern.

Dieser Passus gilt allerdings nur auf Geschäfte, die im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossen werden. Ein Vertragsabschluss auf dem Wege des "elektronischen Geschäftsverkehrs" liegt nur dann vor, wenn das Geschäft ausschließlich online geschlossen wird. Dies allerdings kommt bei Immobilienkreditverträgen so gut wie niemals vor. Obwohl seit Juni 2010 die rechtliche Möglichkeit besteht, auch Darlehensverträge im elektronischen Geschäftsverkehr zu schließen, werden in aller Regel Immobiliardarlehensverträge nach wie vor im Wege der eigenhändigen Unterzeichnung der Vertragsurkunde durch die Vertragsparteien insbesondere den Darlehensnehmer abgeschlossen. Die eigenhändige Unterzeichnung auch nur eines Vertragspartners jedoch hat zur Folge, dass der Vertrag nicht unter die Vorschriften des elektronischen Geschäftsverkehrs fällt.

 

 Dementsprechend hat der BGH in der erwähnten Entscheidung die Verwendung einer derartigen Klausel im Rahmen der Widerrufsinformation eines nicht im elektronischen Geschäftsverkehr abgeschlossenen Immobiliendarlehensvertrags als Widerspruch zur maßgeblichen Rechtslage erklärt. Der Umstand, dass der Beginn der Widerrufsfrist an die Erfüllung einer Bedingung gebunden wurde, die mangels des Vorliegens eines im elektronischen Geschäftsverkehrs abgeschlossenen Vertrages objektiv gar nicht erfüllbar ist, hat zur Konsequenz, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt wurde und somit derartige Darlehensverträge auch zum jetzigen Zeitpunkt noch widerrufbar sind. Entweder, weil der fragliche  Passus die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsinformation begründet oder aber die Nichterfüllung dieser vom Darlehensgeber selbstauferlegten nichterfüllbaren Verpflichtung dazu führt, dass die Widerrufsfrist nicht in Lauf gesetzt wird.

Nach den uns vorliegenden Informationen betrifft dies insbesondere  Kreditverträge der Genossenschaftsbanken (Sparda-Banken, Volks- und Raiffeisenbanken, PSD-Banken)

 

Vor dem Hintergrund des auf ein historisches Rekordtief gesunkenen Immobilienzinsniveaus beinhaltet die Entscheidung des BGH ein enormes Sparpotenzial für Verbraucher. Denn sie können mit einem erfolgreichen Widerruf aus einem laufenden teuren Darlehen aussteigen und einen neuen Immobilienkredit zu Zinsen von teilweise unter einem Prozent abschließen oder aber bei vorzeitiger Ablösung des Kredites (im Falle eines Verkaufs der Immobilie) die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

 

 

4. Fehlende Erteilung der vermeintlichen Pflichtangabe „Einhaltung des Kündigungsverfahrens“

 

Dasselbe gilt, wenn das Kreditinstitut in der Widerrufsinformation den Fristbeginn von der Information über das bei der Kündigung einzuhaltende Verfahren abhängig macht, aber im Vertrag diese Information nicht oder nur unzureichend erteilt, beispielsweise wenn nur über die Kündigungsrechte der Bank nicht aber die Kündigungsrechte des Darlehensnehmers informiert wird (so in Verträgen der Nordrheinischen Ärzteversorgung)

 

 

 

5. Fehlende Angabe von Anzahl und Fälligkeitszeitpunkt sowie der Höhe der (monatlichen) Darlehensraten

 

Diese Angabe ist  eine Pflichtangabe gem. Art. 247  EGBGB  a. F. § 6  Abs. 1  Nr. 1,   § 9 Abs. 1,  § 3 Abs. 1, Nr. 7. Die  Konsequenz bei Fehlen von Pflichtangaben: Die Widerrufsfrist wird nicht in Lauf gesetzt. Dieser Fehler finden sich in Verträgen einer Reihe von Kreditinstituten insbesondere der DSL-Bank und der Bausparkasse Mainz.

Standardbeispiel: Der Vertrag beinhaltet lediglich die Angabe, dass die Raten monatlich zu zahlen sind, ohne den genauen Zeitpunkt der Fälligkeit - bspw. am Monatsanfang oder am Monatsende - zu benennen.

In Darlehensverträgen  insbesondere der Evangelischen Darlehensgenossenschaft eG aus dem Jahre 2013 mit der Vereinbarung der endfälligen Tilgung des Darlehens wurde "vergessen", die Höhe der monatlich zu entrichtenden Zinsen anzugeben. Entgegen zwei anderslautenden Entscheidungen des Landgerichts Kassel vom 12.4.2019 - 4 O 2039/16  und des LG Hamburg vom16.10.2020 - Az. 330 O 79/20  ist nach einer jüngst ergangenen Entscheidung des OLG Saabrücken vom 22.04.2021 (Az.: 4 U 27/20) auch bei endfälligen Darlehen, in denen die Tilgung erst am Ende der Laufzeit (mittels eines Tilgungsersatzinstruments wie einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag) erfolgt, die Angabe der (monatlichen) Zinsrate keineswegs entbehrlich. Das Fehlen dieser Angabe führt vielmehr zur Widerrufbarkeit des Darlehensvertrags.

 

 

6. Verzicht auf den Zugang der Annahmeerklärung der Bank in Schriftform

 

In zahlreichen insbesondere von der Deutschen Bank Privat- und Geschäftskunden AG  im Zeitraum vom 11.06.2010 bis 20.03.2016 abgeschlossenen Darlehensverträgen findet sich im unmittelbaren Anschluss an die Widerrufsinformation  folgender Passus:

 

"Verzicht auf den Zugang der Annahmeerklärung der Bank in Schriftform"

 

 Dort wird dem Verbraucher eine Unterschrift abgenommen, mit der er darauf verzichtet, dass ihm die Deutsche Bank eine Ausfertigung des von ihr gegengezeichneten Darlehensvertrages zukommen lässt.

 

Die Verwendung dieser Klausel eröffnet dem Darlehensnehmer deshalb eine Widerrufsmöglichkeit, weil gemäß § 495 Abs. 2 Nr. 2 BGB in der Fassung vom 11.06.2010 die Widerrufsfrist nicht vor Vertragsschluss zu laufen beginnt.   

 

Das Landgericht Ravensburg hat mit  2 Urteilen vom 02.04.2019 (2 O 335/18) und vom 18.02.2020 (2 O 299/19) entschieden, dass aufgrund dieser Regelung der Darlehensnehmer  nicht in Erfahrung bringen könne, an welchem Tag der Darlehensvertrag tatsächlich zustande kam. In der Konsequenz könne der Darlehensnehmer damit auch nicht wissen, wann die Widerrufsfrist zu laufen beginnt Rechtsfolge: die Widerrufsfrist hat wegen dieses Fehlers nicht zu laufen begonnen. Zwischenzeitlich ist eine ablehnende Entscheidung des LG Dortmund vom 03.07.2020 (3 O 300/19) bekanntgeworden. Zumindest für rechtsschutzversicherte Darlehensnehmer eine hinreichend erfolgsträchtige Widerrufsoption.

 

 

8. Fehlende Angaben zu  Zusatzleistungen, insbesondere der Pflicht zum Abschluss einer Gebäudeversicherung

Obliegt dem Darlehensnehmer gegenüber der Bank die Obliegenheit zum Abschluss einer Gebäudeversicherung, die etwa durch die AGB der Bank begründet werden kann, so muss  gemäß Art. 247 §§ 8, 9 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 EGBGB a.F. ein ausdrücklicher Hinweis auf eine solche Verpflichtung auch in der eigentlichen Vertragsurkunde selbst enthalten sein. Das Fehlen dieser gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangabe führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht zu Laufen beginnt und deshalb solche Darlehensverträge auch nach Jahren noch widerrufen werden können. Deshalb sah sich in zwei einschlägigen Gerichtsverfahren vor dem LG Freiburg bzw. dem LG Karlsruhe die BB-Bank  aufgrund einer dementsprechenden richterlichen Einschätzung genötigt,  Vergleichen zu Gunsten der Darlehensnehmers zuzustimmen. Mittlerweise ist eine gleichlautende Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 30.06.2017 (I – 17 U 244/ 16   Rz. 57/58) bekannt geworden, auf die sich betroffene Darlehensnehmer mit guten Erfolgschancen berufen können.  Hingegen hat das OLG Frankfurt in einem Beschluss vom 21.12.2018 (23 U 82/18) die gegenteilige Auffasung vertreten. Von daher ist zumindest für rechtsschutzversicherte Darlehennehmer der Widerruf bei dieser Fallkonstellation eine hinreichend erfolgversprechende Option.

Diese Ausführungen gelten sinngemäß auch für anderweitige Zusatzleistungen, zu denen sich der Immobiliardarlehensnehmer  gegenüber der Bank verpflichtet, insbesondere die Verpflichtung zum Abschluss anderer Versicherungen, eines Kontoführungsvertrages oder des Erwerbes von Genossenschaftsanteilen. Fehlen solche Angaben im Darlehensvertrag, begründet sich daraus ein Widerrufsrecht.

Fehlende Angaben zur Höhe der Kontoführungsgebühren

Dies gilt insbesondere für Darlehensverträge der Sparda Bank Baden-Württemberg, in denen regelmäßig die Verpflichtung zur Führung eines Gehaltskontos verankert ist, aber die gem. Art. 247 § 8 Abs. 1 S. 2  erforderlichen Angaben zu den Kontoführungsgebühren und den Bedingungen ihrer Anpassung fehlen.

 

 

9. Neue Widerrufsmöglichkeiten bei verbundenen und  zusammenhängenden Immobiliendarlehensverträgen

 

Unzulässige Belehrungen zu verbundenen Verträgen, obwohl keine verbundenen Verträge vorliegen (Bausparverträge + Kapitallebensversicherungen)

 

Eine bislang kaum beachtete Fehlerquelle betrifft Immobiliendarlehensverträge, die mit anderen Verträgen kombiniert sind, ohne dass gleichzeitig ein verbundener Vertrag im Sinne des § 358 BGB vorliegt. Typische Beispielsfälle sind die Verknüpfung zwischen einem Immobiliendarlehensvertrag und einem Bausparvertrag bzw. einer Kapitallebensversicherung. Der rechtliche Ansatzpunkt für einen möglichen Widerruf besteht darin, dass bei diesen Standardkonstellationen kein „verbundener Vertrag“ im  rechtstechnischen Sinn von § 358 Abs. 3  BGB vorliegt. Ein verbundener Vertrag ist nämlich nur unter der Voraussetzung gegeben, dass der Darlehensvertrag zur Finanzierung des Bausparvertrages dient, aber nicht umgekehrt. Dient wie in der Regel die Ansparung aus dem Bausparvertrag dazu, das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt zu tilgen, liegt kein verbundener Vertrag gemäß § 358 BGB vor. Dasselbe gilt für Kapitallebensversicherungsverträge, mit deren Auszahlung das Immobiliendarlehen getilgt werden soll. (BGH Urteil vom 05.05 2015 –XI ZR 406/13).

 

Eine Reihe von Kreditinstituten aber verwendet auch bei diesen Konstellationen (Darlehensvertrag + Bausparvertrag oder Kapitallebensversicherung) im Rahmen der Widerrufsinformation Textbausteine für Verbundgeschäfte, auch wenn ein solches gar nicht vorliegt und belehrt darin den Darlehensnehmer, dass dieser im Falle des wirksamen Widerrufs des Darlehensvertrags auch nicht mehr an den mit dem Darlehensvertrag verbundenen Vertrag gebunden sei. Und umgekehrt, dass der Widerruf des verbundenen Vertrages die Bindung an den Darlehensvertrag entfallen lässt.

 

Solche Sammelbelehrungen, die für Altverträge noch erlaubt gewesen sind, sind wegen ihres irreführenden Charakters für Verträge, die ab dem 30.07.2010 geschlossen wurden, aufgrund einer Gesetzesänderung jedoch nicht mehr zulässig und begründen die Fehlerhaftigkeit der erteilten Widerrufsinformation. Dies geht aus zwei einschlägigen Entscheidungen des BGH hervor (vgl. BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – XI ZR 66/16; BGH, Urteil vom 21.02.2017 – XI ZR 467/15) und wird durch zahlreiche Entscheidungen der Instanzgerichte bestätigt (bspw. OLG München, Urteil vom 09.11.2017 – 14 U 465/17; LG Stuttgart - Urteil vom 06.12.2018 – 25 O 152/18).

 

Fehlerhafte Belehrungen bei verbundenen Verträgen

 

Natürlich gibt es auch den umgekehrten Fall, dass tatsächlich ein verbundener  Vertrag vorliegt wie im Standardbeispiel der mit einem Immobiliendarlehensvertrag verknüpften Restschuldversicherung (BGH Urteile vom 15.12.2009 – XI ZR 45/09 und 18.01.2011 -  XI ZR 356/09). Wird hierauf in den Widerrufsinformationen nicht hingewiesen oder aber statt des Textbausteins zu den verbundenen Verträgen derjenige zu den sogen. „zusammenhängenden Verträgen“ benutzt, führt dies ebenfalls zur Widerrufbarkeit des Darlehensvertrages.

 

Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 10.11.2020 (XI ZR 426/19) entfällt die Schutzwirkung der Verwendung der amtlichen Musterbelehrung, falls im Muster vorgesehene "Zwischenüberschriften" insbesondere düe Überschriften "Besonderheiten bei weiteren Verträgen"  bzw. "Einwendungen bei verbundenen Veträgen" in der Widerrufsinformation weggelassen worden sind.

 

Belehrungsfehler/Informationspflichtverletzungen bei zusammenhängenden Darlehensverträgen

Unter solchen sind gemäß § 360 BGB n. F. Verträge zu verstehen, die zwar im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag abgeschlossen werden, aber nicht gleichzeitig den Charakter eines verbundenen Geschäftes im Sinne des § 358 BGB besitzen, insbesondere Darlehensverträge mit Zusatzleistungen gemäß § 359 Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 360 Abs. 2 BGB n. F.. Darunter fallen etwa Versicherungen, zu deren Abschluss der Darlehensnehmer sich gegenüber der Bank verpflichtet (Gebäudeversicherung), Kontoführungs- oder Kreditkartenverträge oder die Verpflichtung des Darlehensnehmers zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen, aber auch Bausparverträge und Kapital- oder Risikolebensversicherungen.

 

Liegen solche zusammenhängenden Verträge (über Zusatzleistungen) vor, kann die Bank entsprechende Hinweise über die Widerrufsfolgen in die Widerrufsinformationen einfügen, muss dies aber nicht. Diese Angaben sind insbesondere dann fehlerhaft, wenn sie in den Widerrufsinformationen enthalten sind, aber überhaupt kein solcher Nebenvertrag über Zusatzleistungen abgeschlossen wurde. Dies gilt entsprechend, wenn ein Rechtsfolgenhinweis bezüglich des Widerrufs einer vom Darlehensgeber finanzierten Zusatzleistung eingefügt wird, der Darlehensnehmer aber  wie üblicherweise die Zusatzleistung wie bspw. eine Lebensversicherung  durch Entrichtung der Versicherungsprämien selber finanziert. Dieser Fehler findet sich insbesondere in Darlehensverträgen der Sparda Bank Baden-Württemberg und der PSD-Bank Nord. Fehlerhaft ist die Widerrufsinformation auch dann, wenn es versäumt wird, die vereinbarten Zusatzleistungen (Gebäuderversicherung, Führung eines Kontos, Lebensversicherung etc .)  im Rahmen der Widerrufsinformation in  dem dafür vorgesehenen Feld zu bezeichnen. (so in Darlehensverträgen der Sparda-Bank Südwest).

Fehlende Pflichtangaben bei Darlehensverträgen mit Zusatzleistungen mit vermögensbildendem Charakter gem. Art. 247 § 8 EGBGB

Gemäß Art. 247 §§ 8 Abs. 3 S. 2, 9 Abs. 1 S. 1 EGBGB gilt für Immobiliendarlehensverträge, die mit obligatorischen Zusatzleistungen mit vermögensbildendem Charakter verknüpft sind (insbesondere mit Bausparverträgen oder Lebensversicherungen, die als Tilgungsersatzinstrumente dienen) folgende Informationspflicht gem. § 492 Abs. 2 BGB, deren Nichteinhaltung zum Nichtbeginn der Widerrufsfrist führt:

„Verpflichtet sich der Darlehensnehmer mit dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags auch zur Vermögensbildung, muss aus der vorvertraglichen Information und aus dem Verbraucherdarlehensvertrag klar und verständlich hervorgehen, dass weder die während der Vertragslaufzeit fälligen Zahlungsverpflichtungen noch die Ansprüche, die der Darlehensnehmer aus der Vermögensbildung erwirbt, die Tilgung des Darlehens gewährleisten, es sei denn, dies wird vertraglich vereinbart.“


Ein solcher Hinweis ist beispielsweise in den Darlehensverträgen der Volksbanken unter Nr.

 

8 „Hinweis bei Tilgungsersatzinstrumenten“ enthalten:

 

„Weder die während der Vertragslaufzeit  fälligen Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag noch die Ansprüche, die der Darlehensnehmer aus der Vermögensbildung erwirbt, gewährleisten die Tilgung des Darlehens.“

 

 Anfechtbar hingegen erscheint die von der Deutschen Bank Privat- und Geschäftskunden AG im Zeitraum von 2010 - 2016 in ihren Darlehensbedingungen unter Ziffer VIII 9.2. wie folgt verankerte Klausel:

„Der Abschluss eines Vertrages zur Vermögensbildung, mit dessen Hilfe das Darlehen zurückgeführt werden soll, gewährleistet nicht, dass die Ansprüche , die der Darlehensnehmer aus dem Vertrag zur Vermögensbildung erwirbt, zur Rückzahlung ausreichen. Reichen die als Vermögen gebildeten Mittel nicht aus, zur Zurückzahlung des Darlehens am Ende der Vertragslaufzeit nicht aus, ist der Darlehensnehmer verpflichtet, zusätzliche Eigenmittel zur vollständigen Rückzahlung des fälligen Darlehensbetrages einzusetzen. Die Bank kann auch eine laufende und ggf. erhöhte Tilgung verlangen.“

 

 

Denn diese Klausel stellt lediglich darauf ab, dass die Mittel aus der Vermögensbildung nicht zur Tilgung am Ende der Vertragslaufzeit ausreichen. Hingegen wird nicht erwähnt, dass auch die während der Vertragslaufzeit zu erbringenden Tilgungsleistungen  möglicherweise nicht ausreichend sind, um eine vollständige Tilgung zu bewirken.

 

 

 

10.  Verwendung eines nicht mehr gültigen Vertragsformulars - Spardabank + Commerzbank

Die Spardabank Baden-Württemberg sowie die Commerzbank haben in Darlehensverträgen mit Abschlusszeitpunkt nach dem 10.06.2010 versehentlich  ein für einen vorhergehenden Zeitraum  gültiges Formular für die Widerrufsbelehrung verwandt.

Textauszug:

 

Widerrufsbelehrung für Verbraucherdarlehensverträge

 

Widerrufsrecht

 

Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen (einem Monat)¹ ohne Angaben von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt  einen Tag nachdem Ihnen

 

-  ein Exemplar dieser Widerrufsbelehrung und

 

- die Vertragsurkunde, Ihr schriftlicher Vertragsantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder Ihres Vertragsantrags

 

zur Verfügung gestellt wurden. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.

 

 Der Widerruf ist zu richten an:

 

 

Dementsprechend dürften sich in zahlreichen Parallelfällen gute Erfolgsaussichten für die betroffenen Darlehensnehmer eröffnen.

Der Vorfälligkeits-Joker

Vermeidung oder Rückforderung der Vorfälligkeits- bzw. Nichtabnahmeentschädigung

Nachdem der sogen. Widerrufsjoker an Bedeutung verloren hat, ist nunmehr der Vorfälligkeitsjoker als erfolgsträchtige Möglichkeit für Darlehensnehmer, sich gegen Ansprüche auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VfE)  zur Wehr zu setzen bzw. die Rückzahlung einer bereits gezahlten VfE durchzusetzen, in den Fokus der öffentlichen Berichterstattung geraten.

Diese Option wird durch  § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB für jüngere Darlehensverträge eröffnet, die ab dem 21.03.2016 abgeschlossen worden sind. Gemäß dieser Vorschrift ist im Falle der vorzeitigen Zurückzahlung des Darlehens der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen,

wenn

„im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.

Zwischenzeitlich sind eine Reihe von Gerichtsentscheidungen zugunsten der betroffenen Darlehensnehmer ergangen, die eine erhebliche Bandbreite von Fehlern offenbaren, die den Banken insbesondere im Zusammenhang mit der Information über die Berechnungsmodalitäten  der Vorfälligkeitsentschädigung unterlaufen sind.

 

Typische Fehler der Kreditinstitute

Fehlinformation über das Kündigungsrecht bei Verträgen mit längerer Zinsbindung als 10 Jahren

In vielen Verträgen findet sich die Information, dass Kreditnehmer ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen dürfen. Dies trifft jedoch dann nicht zu, wenn die Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Derartige  Darlehen sind vielmehr gem. § 489 BGB unter Einhaltung einer Kündigungsfrist  von 6 Monaten ohne Entschädigung kündbar, sobald zehn Jahre seit Vollauszahlung verstrichen sind. Die Bank darf ihren Zinsverlust dann  entsprechend nur bis zum erstmöglichen Kündigungstermin berechnen. Wird der Eindruck erweckt, es könne ein Schaden über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg berechnet werden, stellt dies einen Fehler dar, der zum Verlust des Anspruches der Bank auf eine VfE führt. So das Landgericht Konstanz, Urteil vom 08.12.2020 (C 4  O 1155/20  = BeckRS 2020, 43962) sowie das Landgericht Hamburg, Urteil vom 19.02.2021 (318 O 164/20) = BeckRS 2021, 10496.

Kein Hinweis auf Berücksichtigung der Sondertilgungsoption

In zahlreichen  Kreditverträgen (insbesondere der Genossenschaftsbanken)  fehlt der Hinweis, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte oder eine Ratenerhöhung zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung meist deutlich niedriger aus als bei Krediten mit starrer Tilgung. Eine derartige Unterlassung hat gemäß dem Urteil des Landgerichts Konstanz vom 08.12.2020 (C 4  O 1155/20) = BeckRS 2020, 43962) ebenfalls den Wegfall des Anspruches der Bank auf eine VfE zur Folge.

 

Falscher Bezugsmaßstab  bei der Berechnung des Zinsausfallschadens

Verträge von Genossenschaftsbanken (insbesondere der Sparda-Banken) enthalten des Öfteren den Hinweis, dass für die Berechnung des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ maßgeblich sind, z.B. von Bundesanleihen. Gemäß BGH-Rechtsprechung (BGH, Urteile vom 07.11.2000 - XI ZR 27/00 sowie vom 30.11.2004 - XI ZR 285/03) sind hingegen die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe anzusetzen.

Nichtangabe des Verhältnisses maßgeblicher Parameter bei der Berechnung des Zinsschadens

Mit einem Urteil vom 10.02.2021  (2 O 872/19) hat das Landgericht Rostock die Ostseesparkasse zur Rückzahlung von über 23.000 € Vorfälligkeitsentschädigung verurteilt. Sollte dieses Urteil in Rechtskraft erwachsen, wäre die Bahn frei für eine Vielzahl von Parallelverfahren, da das Vertragsformular bundesweit von zahlreichen Sparkassen verwendet wird.

Unzureichender Passus in Darlehensverträgen der Commerzbank

Von besonderer Bedeutung ist ein Urteil des OLG Frankfurt vom 01.07.2020 (17 U 810/19) = NJW-RR 2020,1121, in dem das Gericht folgenden (nicht nur) in tausenden Verträgen der Commerzbank verwendeten Passus als unzureichende Information beanstandete:

„7. Voraussetzungen und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens (…)

Zunächst ermittelt die Bank unter Berücksichtigung etwa vertraglich vereinbarter Sondertilgungsrechte wann und in welcher Höhe Zahlungen vom Darlehensnehmer zu entrichten gewesen wären, wenn das Darlehen fortgeführt worden wäre. In einem weiteren Schritt ermittelt die Bank, welchen Betrag sie zum vorgesehenen Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung anlegen muss, damit der Bank der vereinbarte Betrag zum vorgesehenen vertraglichen Fälligkeitstermin der jeweiligen ausstehenden Rate zur Verfügung stehen würde. Dabei differenziert die Bank wie folgt: Soweit Pfandbriefe mit entsprechenden fristenkongruenten Laufzeiten vorhanden sind, legt die Bank für die Verzinsung des vorzeitig zurückgezahlten Darlehenskapitals die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zugrunde. Die Summe der so ermittelten Anlagebeträge abzüglich des noch nicht zurückgezahlten Darlehensbetrages stellt die Ausgangssumme der Vorfälligkeitsentschädigung dar“

Das OLG Frankfurt gründete seine Feststellung einer unzureichenden Information darauf, dass es die Commerzbank unterlassen habe, darüber aufklären, wie die Berechnung erfolgt, wenn Hypothekenpfandbriefe nicht vorhanden sind wie bpsw. im Falle unterjähriger Laufzeiten.

Da die Commerzbank gegen das Urteil des OLG Frankfurt Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingelegt hat, hatten sich die betroffenen Banken  bei dieser speziellen Fallkonstellation zunächst überwiegend nicht auf außergerichtliche Verhandlungen eingelassen. Die Verhandlungsbereitschaft der Banken hat jedoch deutlich zugenommen,  seit sich das Landgericht Dortmund mit einer Entscheidung vom 11.09.2020 (3 O 542/19 = BeckRS 2020, 39188) der Rechtsprechung des OLG Frankfurt angeschlossen hat.  Die anwaltlich betreute Durchsetzung des Widerrufs kann deshalb nunmehr auch Darlehensnehmern empfohlen werden, die über keine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung verfügen.

Keine Heilungsmöglichkeit

Einer Bank nutzt es in den geschilderten Fällen nichts, wenn sie später bei der Ablösung des Kredites die Entschädigung gleichwohl korrekt berechnet oder in diesem Zusammenhang eine den gesetzlichen Maßstäben genügende Information über die Berechnungsmodalitäten erteilt.   Derartige Informationsfehler im Darlehensvertrag kann die Bank nicht mehr heilen. Wenn die Angaben über die Berechnung der VfE im Darlehensvertrag unzureichend sind, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

Zusammenfassung:

Dementsprechend lässt sich festhalten, dass von der Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB alle Darlehensnehmer profitieren können, bei denen folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Abschluss der Immobilienfinanzierung als Verbraucher (gilt nicht für Unternehmerdarlehen) mit Abschlusszeitpunkt ab dem 21.03.2016.
• gilt nach überwiegender Auffassung entsprechend auch, wenn eine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt wurde oder eine solche von der Bank verlangt wird. (abweichend allerdings ein nicht rechtskräftiges Urteil des LG Köln vom 27.02.2020, Az. 15 O 379/19, das die analoge Anwendung von § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die Nichtabnahmeentschädigung verneint).
• Der Vertrag enthält einen unklaren oder fehlerhaften Hinweis zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung  bzw. eine Fehlinformation über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder eine unzureichende Angabe zur Vertragslaufzeit.
• Die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte noch nicht oder erst nach dem 31.12.2016. Verjährungsfrist seit Zahlung der VfE (3 Jahre zum Jahresende) Beispiel: Zahlung der VfE 01.07.2017 - Verjährungseintritt 31.12.2020.

 

 

Unser Angebot für Sie:

 

 

Wir prüfen bundesweit im Wege einer kostenlosen Erstberatung  Ihren Immobiliendarlehensvertrag im Hinblick auf einen  Widerruf bzw. die Möglichkeit der Vermeidung oder Rückforderung einer Vorfälligkeitsentschädigung auch ohne Darlehenswiderruf. Dies gilt aber grundsätzlich nur noch für solche Verträge, die ab dem 11.06.2010 abgeschlossen worden sind.

 

 

Bei Altverträgen im Abschlusszeitraum von November 2002 bis zum 10.06.2010 hingegen ist das Widerrufsrecht aufgrund einer gesetzlichen Neuregelung am 21.06.2016 erloschen in allen Fällen, in denen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Wir bitten also, von der Übersendung solcher Altverträge Abstand zu nehmen. Es sei denn, der Widerruf ist noch rechtzeitig vor dem Stichtag 21.06.2016 (vorsorglich) vom Darlehensnehmer gegenüber der Bank erklärt worden.

 

Sollte die Prüfung ergeben, dass hinreichende Erfolgsaussichten bestehen, übernehmen wir anschließend gerne Ihre anwaltliche Vertretung gegenüber der Bank.

 

Die Kosten für die anwaltliche Ausübung Ihres Widerrufsrechts und die außergerichtliche Vertretung gegenüber der Bank fallen in der Regel  gegenüber dem bestehenden Zinseinsparpotenzial nicht ins Gewicht. Gerne geben wir Ihnen hierfür auf Anfrage eine detaillierte Kosteninformation.

 

Falls Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, klären wir für Sie die Kostenübernahme. In der Regel sind die Rechtsschutzversicherungen aber erst eintrittspflichtig, sobald die Bank die Anerkennung der Widerrufs abgelehnt hat.

Betroffene Darlehensnehmer werden ausdrücklich davor gewarnt, auf eigene Faust den Widerruf gegenüber ihrer Bank zu erklären oder die Zahlung der VfE zu verweigern. In aller Regel nämlich pflegen die Banken derartige Versuche mit standardisierten Ablehnungsschreiben ins Leere laufen zu lassen. Darüber hinaus bergen derartige Laieninitiativen die große Gefahr, dass dadurch vielfach irreparable Fehler begangen werden, die später auch mit anwaltlicher Unterstützung nicht mehr behoben werden können.

Unterlagen können per E-Mail (ra-dr-kroells@email.de), Fax (040-880 981 55) oder Post zur Prüfung eingereicht werden. Wir benötigen:

• Immobiliendarlehensvertrag
• Rechtsschutzversicherungspolice

Die gegenwärtige Bearbeitungsdauer für eine kostenfreie Vorprüfung beträgt 24-48 Stunden.